CAMBIAR DE HIPOTECA PARA REDUCIR LA CUOTA: ¿QUÉ GASTOS CONLLEVA?

Ante la elevada subida del EURIBOR que se ha experimentado en los últimos meses, son muchas personas que están pagando una Hipoteca a interés variable las que se plantean cambiar de Banco para así lograr una reducción de la cuota que han visto sustancialmente incrementada de un mes para otro, si bien se preguntan cuánto les puede costar este cambio y si les merece la pena.

La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, entró en vigor el 16 de enero de 2019, y entre numerosas novedades estableció el reparto de los gastos que conlleva la formalización de un préstamo hipotecario, disponiendo que deberán de correr a cuenta de la entidad financiera, excepto los gastos de tasación.

De esta forma, la Ley dicta el siguiente reparto:

Gastos a cargo del prestamista (Banco):

•        Gastos de gestoría.
•        Arancel notarial de la escritura de préstamo hipotecario
•        Inscripción de Hipoteca en el Registro de la Propiedad
•        Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)

Gastos a cargo del prestatario (propietario):

•        Gastos tasación del inmueble

Este reparto de gastos se aplica tanto a una subrogación de Hipoteca, es decir, mantener la hipoteca pero sustituyendo a un Banco por otro, como para la constitución de un nuevo préstamo hipotecario, siendo esta última la fórmula que suele utilizarse en la práctica puesto que normalmente lo que buscará el prestatario es una mejora de las condiciones del préstamo, que resultará más sencillo para el Banco establecer a través de un nuevo préstamo.

Sin embargo, esta fórmula supone para el prestatario asumir un nuevo gasto no contemplado en el anterior reparto, mayor incluso que la tasación, cual es la cancelación del anterior préstamo hipotecario, paso previo y necesario para poder constituir el nuevo.

Este trámite conllevará a su vez hasta tres conceptos distintos de costes:

•        Gastos de gestoría
•        Arancel notarial de la escritura de cancelación
•        Inscripción de la cancelación en el Registro de la Propiedad

Afortunadamente, la cancelación, si bien está sujeta al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), está exenta, por lo que no hay que abonar importe alguno en concepto de impuestos.

En resumen, son dos tipos de gastos los que tendrá que asumir el prestatario al cambiar de hipoteca, la tasación y la cancelación de Hipoteca. Pero, ¿cuánto cuesta cada uno? La respuesta variará en función del importe que quede por pagar de la Hipoteca que vayamos a cancelar, pero ambos gastos tienen un coste medio de 400 euros (tasación) y 800 euros (cancelación).

Si con la nueva Hipoteca hemos logrado reducir la cuota, este gasto se verá amortizado en unos meses, en función de la cuantía de la reducción que obtengamos, que dependerá si cambiamos a una Hipoteca de tipo fijo o mixto, o a una variable con reducción del diferencial aplicable.

En DELEGAL ABOGADOS tenemos amplia experiencia en derecho hipotecario, y te asesoramos y acompañamos durante todo el proceso de cambio de tu Hipoteca.