RECLAMAR AL BANCO LAS CANTIDADES ANTICIPADAS EN COMPRAVENTA SOBRE PLANO. PREGUNTAS Y RESPUESTAS

En el mercado inmobiliario es muy habitual la compra de viviendas sobre plano, es decir, la adquisición de viviendas que están en construcción o aún no ha sido construida. En este tipo de contratos es lo habitual que el comprador tenga que entregar cantidades de dinero anticipadas, que serán descontadas del precio total de la vivienda una vez ésta esté construida y vaya a entregarse al comprador al firmarse la escritura pública de compraventa.

Nuestra legislación establece un sistema de protección para los compradores que se encuentran en esta situación, la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, que establece para los promotores inmobiliarios dos obligaciones:

  • Garantizar la devolución de las cantidades anticipadas si la construcción no llega a buen fin, a través de un contrato de seguro o aval solidario.
  • Depositar las cantidades anticipadas en una cuenta bancaria especial, destinando dichos anticipos exclusivamente a la construcción de la vivienda.

Dicha Ley 57/1968 fue derogada por la Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras, si bien la regulación que establece respecto a las antedichas garantías es similar a la derogada. No obstante, los contratos que se firmaron estando vigente la anterior Ley, es decir aquellos firmados antes del 1 de enero de 2016.

La nueva norma mantiene la obligación de garantizar los anticipos mediante seguro o aval y la responsabilidad de la entidad bancaria por las cantidades ingresadas en la cuenta especial.

¿Qué pasa si el promotor ha desaparecido, es insolvente o ha sido declarado en Concurso de Acreedores?

El promotor es el principal responsable de devolver las cantidades anticipadas por los compradores si la promoción no ha llegado a construirse, es decir, si llega un momento en que se hace imposible la entrega de las viviendas o se produce un incumplimiento del plazo acordado. Pero si el promotor se encuentra en Concurso de Acreedores o ha desaparecido, los compradores podrán recuperar su dinero dirigiéndose a la entidad aseguradora o el banco que deba responder, conforme a las garantías expresadas anteriormente.

¿Hasta dónde responde la entidad aseguradora o el Banco?

En este contexto pueden darse dos situaciones: que exista un seguro o aval, en cuyo caso habrá que reclamar a la entidad avalista, o que no existiendo aval, el promotor tuviera abierta la cuenta especial para las cantidades anticipadas que hemos referido anteriormente, en cuyo caso reclamaremos a la entidad bancaria de esa misma cuenta.

a) Seguro o aval: la responsabilidad que se exige a la entidad aseguradora o avalista es la que deriva del propio seguro o aval. En el contrato privado suscrito entre el promotor y el comprador debe hacerse referencia a la existencia de aval, con identificación de la entidad avalista.

La Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de diciembre de 2019 (rec. 3214/2016), estableció que la entidad aseguradora o avalista responde de todas las cantidades anticipadas, sin que puedan regir los límites cuantitativos que se establezcan en el seguro o aval. Por tanto, en este caso, la entidad avalista deberá responder por todas las cantidades ingresadas por el promotor, sea en la propia entidad bancaria que también es avalista u otra distinta.

b) Cuenta especial: la entidad bancaria responderá frente al comprador por las cantidades ingresadas en la cuenta especial que el promotor tenga abierta para las cantidades anticipadas. La Ley obliga a tener abierta una cuenta especial en la que se ingresen las cantidades anticipadas que los compradores entreguen al promotor, respondiendo la entidad bancaria por las cantidades depositadas, si el promotor careciera de seguro o aval.

¿Qué ocurre si no hay aval ni cuenta especial para las cantidades anticipadas?

El Tribunal Supremo considera que la falta de apertura de una cuenta bancaria especial no es motivo para excluir la responsabilidad de la entidad bancaria, ya que siendo ésta una obligación legal, ésta debía conocer que el dinero ingresado en otra cuenta lo eran en concepto de cantidades anticipadas del precio de compraventas sobre plano, y por debía haber actuado diligentemente y conforme a Ley, asegurando dichas cantidades. Así lo estableció en su Sentencia de 21 de diciembre de 2015 (rec. 2470/2012): “En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968, las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad”.

Sin embargo, la responsabilidad de la entidad bancaria queda limitada a las cantidades anticipadas que se ingresen efectivamente en dicha entidad, sea en una cuenta especial o en otra cuenta del promotor. Así, si ha habido cantidades anticipadas que se han ingresado en otra entidad bancaria aquélla no responde, ya que tales cantidades escapan del deber de control que justifica la responsabilidad recogida en Ley y jurisprudencia del Tribunal Supremo. Lo mismo sucede con las entregas en efectivo o entregas en dinero realizadas directamente al promotor y no mediante un ingreso en cuenta.

¿Qué pasa con las cantidades entregadas a partir del 1 enero de 2016?

La nueva norma, Ley 20/2015, de 14 de julio, mantiene la obligación de garantizar los anticipos mediante seguro o aval y la responsabilidad de la entidad bancaria por las cantidades ingresadas en la cuenta especial, por lo que puede afirmarse que los criterios en los que se basará el órgano judicial deberán mantenerse intactos.

¿Qué documentos hacen falta para reclamar?

Referente a la documentación que precisaremos para reclamar a la entidad aseguradora o bancaria las cantidades anticipadas, lo primero será el contrato de compraventa de la vivienda. También los recibos de las cantidades anticipadas entregadas a la promotora, así como cualquier otra documentación que guarde relación con la compra sobre plano de la vivienda, como por ejemplo, el seguro o aval que establece tanto la Ley 57/1968 como la Ley 20/2015.

Es muy frecuente que al comprador no se le entregara a la firma del contrato privado de compraventa este seguro o aval, por lo que para ello probablemente haya que acudir a la vía judicial para solicitar esta documentación, antes de formular la reclamación. Aquí es donde se precisa la intervención del abogado, quien deberá reclamar a la promotora y a las compañías aseguradoras o entidades bancarias con las que aquélla había contratado el seguro o aval, la documentación que necesitaremos para montar la demanda.

¿Pueden reclamarse intereses?

En cuanto a los intereses, debe distinguirse entre aquellos casos que se han producido bajo la anterior regulación (Ley 57/1968, de 27 de julio) y los que se están produciendo bajo la legislación actual (Ley 20/2015, de 14 de julio).

En los casos que se encuentren sometidos a la anterior regulación (antes del 1 de enero de 2016), podremos reclamar la totalidad de las cantidades anticipadas, el IVA y un interés del 6% sobre las mismas cantidades anticipadas.

Mientras que en los casos que se encuentren bajo el paraguas de la actual normativa, podremos reclamar también la totalidad de las cantidades anticipadas, el IVA y el interés legal del dinero desde la entrega de los respectivos anticipos hasta la fecha entrega de la vivienda prevista en el contrato de compraventa.

¿Qué plazo hay para reclamar?

Si nuestro contrato de compraventa es anterior al 1 de enero de 2016, el plazo de prescripción para reclamar las cantidades anticipadas es de 15 años a contar desde el momento en que se produce el incumplimiento de la fecha prevista en el contrato para la entrega de la vivienda al comprador.

No obstante, hay que tener que en el año 2015 el plazo de prescripción de 15 años fue reducido a 5 a través de la Ley 42/2015, de 5 de octubre, de reforma de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil. Esto significa que cualquier acción para reclamar las cantidades anticipadas cuya fecha de entrega de la vivienda estuviera contemplada para antes del 7 de octubre de 2015, habría prescrito el 7 de octubre de 2020. Si bien teniendo en cuenta que la declaración del estado de alarma por la pandemia del COVID-19 supuso la suspensión temporal de los plazos de prescripción y caducidad, el plazo antes mencionado se amplió hasta el 28 de diciembre de 2020.

Sin embargo, si durante este tiempo hemos realizado alguna reclamación extrajudicial o judicial contra la promotora o la entidad aseguradora o bancaria, el plazo de prescripción habría sido interrumpido, por lo que aún estaríamos a tiempo de reclamar.

Por otro lado, si el contrato de compraventa es posterior al 1 de enero de 2016, el plazo de prescripción para la reclamación de las cantidades anticipadas ya será solo de 2 años, conforme alo dispuesto en el apartado 2 de la Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

En cualquier caso, recomendamos consultar a un abogado para comprobar qué opciones tenemos y las posibilidades de éxito de recuperar las cantidades anticipadas. En DELEGAL ABOGADOS la consulta es gratuita y sin ningún compromiso.



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