¿QUÉ OPCIONES TIENE EL ARRENDADOR ANTE EL IMPAGO DE RENTA POR PARTE DE SU INQUILINO?

Ante una situación de impago de renta en un contrato de alquiler de vivienda, ¿qué puede hacer el arrendador?, ¿debe acudir directamente a la vía judicial?, ¿existe un mínimo de mensualidades impagadas para poder presentar la demanda?

Agotar la vía extrajudicial

La primera cuestión a tener en cuenta es que antes de ir al Juzgado, lo recomendable es siempre agotar la vía extrajudicial. Esto puede hacerse simplemente contactando con el arrendatario para recordarle la situación de impago que existe, y ver si se trata de algo coyuntural, o algo que previsiblemente vaya a extenderse durante más tiempo.

Pero en cualquier caso, recomendamos SIEMPRE, enviar al inquilino un requerimiento por escrito (correo certificado y con acuse de recibo). En el mismo habrá que identificar el contrato (fecha de la firma y ubicación de la vivienda), y a continuación indicar las mensualidades impagadas con el importe total de la deuda, y conceder un plazo de 5 a 10 días para regularizar la situación.

Si sucediera que el inquilino deniega deliberadamente recibir el requerimiento no hemos de preocuparnos, ya que la jurisprudencia considera que la negativa del inquilino a recoger el requerimiento equipara sus efectos al de haber sido efectivamente notificado. Así Sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid de 2/7/2002 y 26/4/2011: “al arrendador le basta con declarar la voluntad de modo que pueda llegar razonablemente a conocimiento de la otra parte, no siendo precisa la recepción efectiva cuando no hay voluntad de no hacerlo”.

Presentación de la demanda

Pasado el plazo concedido en el requerimiento sin obtener respuesta ni el pago reclamado, el siguiente paso será iniciar la vía judicial.

En primer lugar hay  que señalar que la Ley de Arrendamientos Urbanos (art. 27.2) establece la posibilidad de presentar la demanda ante el impago de una sola mensualidad, lo que viene además avalado por consolidada jurisprudencia de nuestros Juzgados y Tribunales. Es decir, a la hora de interponer la demanda si hemos decidido hacerlo, resulta indiferente el número de mensualidades, basta con que haya una sola.

También tener en cuenta que se considera también impago de renta la falta de pago de cantidades asimiladas, es decir, los gastos de suministros, la fianza, e incluso las cuotas de Comunidad de Propietarios, IBI y tasa de basuras, si en el contrato se ha pactado que corren a cuenta del inquilino.

Y en segundo lugar, basta que haya transcurrido el plazo establecido en el contrato que el inquilino tiene para pagar la renta (por ejemplo, primeros 5 días del mes*) para poder presentar la demanda. Es decir, que si hemos decidido directamente acudir a la vía judicial sin enviar requerimiento, o enviado éste ha pasado el plazo pero aún no ha acabado el mes en curso, la demanda puede presentarse igual. Así lo han establecido numerosas Sentencias como la de 25/9/2000 de la Audiencia Provincial de Asturias y de 12/5/2005 de la Audiencia Provincial de Navarra: “desde el momento de la interposición de la demanda existe ya el correspondiente Juicio de Desahucio y se ha ejercitado ya la acción, de modo que el pago de las rentas adeudadas a partir de tal momento, no puede considerarse como un mero pago tardío o extemporáneo”.

* Es cierto que la Ley de Arrendamientos Urbanos (art. 17.2) establece como regla general que la renta se pagará durante los primeros 7 días de cada mes, aunque da la posibilidad de pactarse un plazo distinto, mayor o menor (5 días es lo habitual).

Por otro lado, antes de iniciar el procedimiento judicial es muy importante tener en cuenta dos cosas:

• Si ya hemos presentado demanda antes y el inquilino ha pagado después de recibir el requerimiento judicial (enervación del desahucio).

• Si hemos enviado requerimiento extrajudicial (por escrito) al inquilino y ha pasado ya un mes sin haberse puesto al día.

Si nos encontramos en uno de estos dos supuestos, o en ambos, conforme al art. 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil la consecuencia directa será la resolución del contrato de arrendamiento y desahucio del inquilino. Es decir, que éste ya no podrá enervar el desahucio, ya que la Ley impide una segunda enervación, o cuando se ha requerido previamente y ha pasado más de un mes sin haber pagado. Esto supone que aunque el inquilino pagara la deuda pendiente, la Ley permite que el contrato quede definitivamente resuelto y el inquilino tendrá que desalojar la vivienda como máximo en la fecha que sea señalada por el Juzgado.

Por último, si al arrendador no le interesa resolver el contrato ni desahuciar a su inquilino, sino que lo que pretende es simplemente que éste se ponga al día, existe la posibilidad de presentar la demanda exclusivamente para reclamar las rentas impagadas, sin que ello conlleve el desahucio.