VOY A COMPRAR O VENDER UNA CASA, ¿POR QUÉ NECESITO UN ABOGADO?

De todos es sabido que muchas de las compraventas que se produjeron durante el apogeo del mercado inmobiliario previo a la crisis de 2008 acabaron en procedimiento judicial, o con un perjuicio económico para las partes derivado, por ejemplo del incumplimiento de las condiciones pactadas para la compraventa, o en la existencia de determinadas cargas en la finca adquirida que no fueron advertidas en su día.

Consecuencia de ello es que el vendedor o el comprador actual, conscientes de las complicaciones que puede entramar la compraventa de un inmueble, se plantean acudir a un abogado para que les asesore durante el proceso de compraventa.

Es cierto que ya se incurren en suficientes gastos a la hora de adquirir un inmueble (inmobiliaria, gastos notariales y financieros, impuestos, etc.), pero por regla general, el coste de éste va a ser el más reducido en comparación con el del resto de agentes que van a intervenir en el proceso.

La intervención de un abogado en la compraventa de un inmueble es esencial, y esto puede fundamentarse en dos argumentos:

• Para entender mejor los documentos que vamos a firmar: documentos como el contrato de señal, el contrato con la agencia inmobiliaria, la oferta vinculante del Banco y la escritura de hipoteca (en el caso del comprador que vaya a financiar la compra con una hipoteca), o la propia escritura de compraventa, están dotadas de un lenguaje jurídico que no todo el mundo es capaz de entender adecuadamente.
• Para evitar sorpresas innecesarias: es importante asegurarnos de que el inmueble que se vaya a adquirir no tenga ninguna carga ni vicio oculto que podría traernos problemas en un futuro, así como que las condiciones que pactemos con el Banco sean lo más beneficiosas posibles y por supuesto, que no contengan cláusulas abusivas. En el caso del vendedor, se trata de garantizar el éxito de la operación mediante la inclusión de pactos destinados a tal fin.

Las tres fases más comunes que tendrán lugar en la compraventa de un inmueble son las siguientes:

1.- Contrato de señal: una vez materializado el interés del futuro comprador de adquirir el inmueble, lo primero es firmar un contrato de señal o arras, en el cual se abonará una pequeña parte del precio a modo de reserva, que suele oscilar entre el 5% y el 10% del precio total, que después será descontada del precio final del inmueble, y que servirá para garantizar a ambas partes el buen fin de la operación, de tal forma que si una se desistiera del contrato estará obligada a abonar a la otra parte una penalización (retención de la señal en caso de desistimiento del comprador, y devolución de la señal duplicada si quien desiste es el vendedor).

Si somos compradores es muy importante comprobar la situación registral del inmueble (titularidad y cargas) antes de firmar, o para reflejarlo en el contrato, cosa de la que se encargará el abogado. De igual forma que si se va a financiar la compra con una hipoteca, se encargará de establecer pactos con el vendedor sobre la penalización ante una eventual denegación de la financiación que impidiera la compra del inmueble.

En el caso del vendedor, es importante establecer cláusulas específicas sobre el reparto de los gastos de la escritura o el pago de impuestos asociados al inmueble (IBI, tasa de recogida de basuras) del año en curso.

2.- Préstamo hipotecario: en el caso del comprador lo más común es contratar un préstamo hipotecario para financiar el precio del inmueble.

Aquí contar con un abogado puede ser especialmente relevante, ya que podrá asesorarnos tanto en la búsqueda de la entidad financiera que nos ofrezca las mejores condiciones (tipo de interés, comisiones de apertura, penalización por subrogación, garantías, etc.), como para que una vez elegida ésta, comprobar que las condiciones (normalmente recogidas en la oferta vinculante) no sean abusivas.

También puede suceder que junto con la hipoteca se haya decidido contratar distintos productos financieros ligados a la misma como seguro de hogar, seguro de vida, cobertura CAP, etc., que conviene que también sean revisados por un abogado.

3.- Escritura de compraventa: tanto la escritura de compraventa como la escritura de hipoteca, en el caso del comprador, pueden contener numerosos conceptos jurídicos y financieros que escapen al entendimiento del ciudadano medio, y además para evitar sustos de última hora, para cuando vayamos a firmar el abogado normalmente conocerá por anticipado el contenido de las escrituras, pudiendo estar también presente el día de la firma para asegurarse de que lo que se va a firmar se corresponde con lo acordado, así como para solventar las dudas e incidencias que puedan surgir en el momento.

Si todo ha ido bien, el proceso de compraventa culminará con el pago del precio de la compraventa y la entrega de la posesión, con la tranquilidad que da el saber que durante todo el proceso hemos contado con un profesional que ha velado por nuestros intereses.