GASTOS DE HIPOTECA QUE PUEDES RECUPERAR

La Sentencia nº 705/2015, de 23 de diciembre, del Tribunal Supremo, declaró abusiva la cláusula que impone al prestatario el pago de todos los gastos, tributos y comisiones derivados del préstamo hipotecario. Desde entonces se han dictado una gran multitud de Sentencias, tanto por el mismo Tribunal Supremo como por Juzgados y Audiencias Provinciales, aplicando distintos criterios sobre el reparto de gastos que tienen que ser asumidos por el banco y por el consumidor.

Tras tanta disparidad de criterios, actualmente podemos afirmar que el reparto de gastos se encuentra establecido en base a doctrina del mismo Tribunal Supremo.

El 23 de enero de 2019 la Sala 1ª del Tribunal Supremo, reunida en pleno, dictó cinco sentencias, números 44, 46, 47, 48 y 49/2019, fijando doctrina sobre algunas cuestiones relativas a cláusulas abusivas en contratos con consumidores sobre las que aún no se había pronunciado.

a) Arancel notarial: gastos devengados por el otorgamiento de la escritura pública de constitución o subrogación de hipoteca. Como la intervención notarial interesa a ambas partes, los costes de la escritura de préstamo hipotecario deben distribuirse al 50%.

b) Arancel registral: gastos generados por la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad. La garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco prestamista, por lo que corresponde a éste el pago del 100% de los gastos que genere la inscripción de la hipoteca.

c) Impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados: Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Se trata del impuesto que grava la constitución de la hipoteca. El Tribunal Supremo reitera que, para operaciones previas al Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, el sujeto pasivo de este impuesto es el prestatario consumidor, y por tanto corresponde a éste el pago del 100% del mismo, como ya acordó en las sentencias 147 y 148/2018, de 15 de marzo, cuya doctrina se corresponde con la de las sentencias del pleno de la Sala Tercera de este Tribunal Supremo 1669/2018, 1670/2018 y 1671/2018, de 27 de noviembre, que mantienen la anterior jurisprudencia de esa misma Sala Tercera.

Recientemente se han dictado otras dos sentencias de suma importancia por el mismo Tribunal Supremo, sentando doctrina sobre los gastos de gestoría y tasación. Se trata de la Sentencia número 555/2020 de 26 de octubre, y la Sentencia número 35/2021 de 27 de enero, imponiendo ambas estos gastos al banco en su totalidad:

d)  Gastos de gestoría: gastos de la gestoría designada por el banco para la tramitación de la escritura de hipoteca, liquidación del impuesto e inscripción en el Registro de la Propiedad. El Tribunal Supremo establece que ante la falta de una norma nacional aplicable en defecto de pacto que impusiera al prestatario el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos, corresponde al banco el pago del 100% de los gastos de gestoría relativos a la tramitación de la hipoteca.

e) Gastos de tasación: gastos generados por la entidad tasadora que llevara a cabo la tasación del inmueble antes de la concesión del préstamo hipotecario. Dicha tasación beneficia al banco prestamista, por lo que los gastos de tasación, cuando no sea aplicable la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, corresponden 100% al banco.

Resumiendo, el consumidor puede recuperar los siguientes gastos:

• Notaría: 50% de los gastos de otorgamiento de la escritura.
• Registro de la Propiedad: 100% de los gastos de inscripción.
• Gestoría: 100% de los gastos de la gestoría por la tramitación de la hipoteca.
• Tasación: 100% de los gastos de la tasación del inmueble.

La suma de estos gastos suele significar una cifra que oscila entre 600 y 1.200 euros, si bien dependerá de varios factores como el capital de la hipoteca, si es primera constitución o subrogación, etc.

Para terminar, os recordamos que el 15 de marzo de 2019 entró en vigor la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que determina una distribución de gastos más beneficiosa para el consumidor, al sumar a los gastos anteriormente referidos, el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), correspondiendo ahora íntegramente al banco. Si bien, la norma afecta exclusivamente a las hipotecas constituidas a partir del 15 de marzo de 2019.